Come funzionano i contratti di locazione transitori

Avete mai sentito parlare dei contratti transitori? Come spiega l’Agenzia delle Entrate, Si tratta di una tipologia di contratto che, a differenza dei più comuni contratti d’affitto, ha una durata del periodo di locazione inferiore rispetto a quella stabilita dalla legge.

Se si fa riferimento infatti ai contratti di locazione per uso abitativo o per uso diverso, la durata del contratto di locazione è stabilita dalla legge a tutela dell’inquilino e non può essere derogata, se non appunto in caso di contratto di locazione transitorio.

Abbiamo fatto alcune domande agli avvocati dello Studio Legale Cecchini di Firenze per fare chiarezza sugli aspetti più importanti di questa tipologia di contratti. Le indicazioni qui sotto riportate affrontano le diverse problematiche, e i dubbi che possono sorgere nel momento in cui si decide di attivare un contratto transitorio.

Come si redige un contratto transitorio

Il contratto di locazione transitorio ad uso “ordinario” deve essere redatto utilizzando un modello prestabilito fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, tra i cui elementi obbligatoriamente presenti figurano le generalità delle parti, la descrizione dell’immobile, l’entità del canone, le modalità di versamento, la durata della locazione, l’espresso riferimento all’esigenza transitoria corredata da documentazione idonea, e un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e documentazione circa l’Attestazione di Prestazione Energetica. Le spese vengono ripartite tra locatore e conduttore ed è espressamente vietata la sublocazione.

Le caratteristiche del contratto transitorio

Questa forma contrattuale è nata nel 1998, quando ci si è resi conto della necessità di regolamentare rapporti locatizi di durata breve, come quelli che si possono instaurare con lavoratori e studenti fuori sede. La sua durata è prefissata e va da un minimo di trenta giorni, fino ad un massimo di diciotto mesi, non rinnovabili.

Ha un canone libero, ovvero liberamente determinato dalle parti, ad eccezioni di città come Roma, Venezia, Genova, Bologna, Milano, Napoli, Palermo, Bari, Catania, capoluoghi di provincia considerati città “ad alta tensione abitativa”, e i rispettivi comuni limitrofi. Per queste precise zone il canone da versare non sarà libero, ma “concentrato”, ovvero rientrante nei parametri economici stabiliti sulla base degli accordi territoriali. Il denaro non può essere versato in contanti.

Gli errori da evitare quando si stipula un contratto transitorio

La stipula di tale contratto è disciplinata dall’art. 5 della legge n.431 del 1998, il quale pone un limite necessario a non incorrere in guai giudiziari: la condizione di transitorietà dell’esigenza abitativa, deve essere chiaramente specificata nel contratto, e confermata da ambedue le parti, ovvero dal proprietario e dal conduttore attraverso una idonea documentazione.

Risulta chiaro quindi che le esigenze abitative di natura transitoria che il contratto intende esprimere, debbano essere reali, e confermate da parte di tutti i soggetti coinvolti nella stipula.

I rischi che si corrono

La Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che il conduttore, dopo aver sottoscritto un contratto di locazione transitorio, può agire in giudizio impugnando la simulazione dello stesso, e proclamando quindi la nullità della relativa clausola appena sopra citata.

Per affermare l’inesistenza effettiva della natura transitoria dell’esigenza abitativa tuttavia, il conduttore deve dimostrare che la dedotta inesistenza della natura transitoria sia “ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione, di fatto da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto”, non potendo rilevare in altro modo contro il locatore né situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui a non accettare la clausola.

Se il conduttore riuscisse ad assolvere l’onere probatorio, vincendo la causa intentata contro il locatore, le conseguenze negative per quest’ultimo sarebbero decisamente rilevanti, e il contratto transitorio verrebbe sostituito da un contratto di locazione ordinario, con una durata di quattro anni rinnovabile di altri quattro. Bisogna quindi tenere presente che il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria può essere un valido strumento per andare incontro alle reali esigenze di un rapporto di breve durata tra locatore e conduttore, ma è necessaria una particolare attenzione affinché non si cada in situazioni spinose come quella appena descritta.

Rinnovo e conversione del contratto

Nei contratti ad uso transitorio non è necessaria la disdetta, dal momento che la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo stabilito. Se il conduttore rimane invece nel godimento dell’immobile, il contratto viene convertito in un contratto di locazione ordinario (4 anni più 4), mentre, se una parte intende prolungare il contratto, deve comunicare all’altra, prima della scadenza e tramite raccomandata, il perdurare dell’esigenza transitoria, chiedendo un rinnovo.