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Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: come distinguerle?

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L’aspetto più difficile da gestire in un condominio è senza dubbio la parte relativa alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti in comune.

Ma perché è così importante? Partiamo da un presupposto. Secondo il nostro Codice Civile il condominio è una forma, anche se particolare, di comunione di un bene che è diviso in parti dove la proprietà è esclusiva e parti in cui suddetta proprietà è comune. A quest’ultima appartengono elementi come il tetto, le scale o le mura portanti ad esempio. Da questa definizione possiamo dedurre un concetto fondamentale. Preservare le parti comuni dell’edificio ovvero svolgerne la corretta manutenzione non solo permette di conservare l’immobile in uno stato idoneo per l’uso quindi fruibile, ma ne evita la perdita di valore nel tempo.
Facciamo sempre riferimento al nostro Codice Civile. La legge ci dice chiaramente che la manutenzione può essere sia ordinaria che straordinaria. Ma cosa intendiamo esattamente quando parliamo di questi due tipi di interventi?

Manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria comprende tutte le opere e gli interventi che vengono effettuati con cadenza periodica nel condominio, con il fine di mantenere intatte e fruibili nel tempo le parti comuni. Ogni spesa deve essere inserita nel preventivo di gestione. Questo vuol dire che l’assemblea ha piena facoltà di determinare quali sono gli interventi di natura ordinaria da fare nel corso dell’anno. Essi possono essere relativi alle parti verdi (giardini e aiuole), a piccoli interventi edilizi affidati a ditte di manutenzione e ristrutturazione condominiale come la tinteggiatura di muri o ancora a piccole riparazioni che permettono di usufruire dei beni in comune.
Da un punto di vista strettamente legale non è sempre semplice individuare le singole opere appartenenti alla manutenzione ordinaria. L’articolo 3 del d.p.r. n. 380/2001 afferma che tali interventi sono finalizzati alla riparazione, alla sostituzione e al rinnovamento delle finiture delle parti in comune. La norma viene integrata con l’esplicito riferimento a tutti quegli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti preesistenti. Ma cosa succede nel caso in cui ci sia la necessità di interventi non preventivati dall’assemblea? La facoltà di decidere rimessa all’amministratore il quale è detentore del potere dispositivo. Ricordiamo anche che ci sono alcuni interventi ordinari previsti dalla legge e sui quali l’assemblea non ha nessuna facoltà come ad esempio la revisione periodica degli estintori.

Manutenzione straordinaria

Il concetto di manutenzione straordinaria è intuitivo. In questo ambito infatti rientrano tutte quelle opere non indicate nel preventivo di gestione e che esulano dalla normale attività di conservazione e manutenzione delle parti comuni. In generale possiamo affermare che sono interventi incisivi che vanno a modificare parti strutturali dell’immobile stesso. In questo ambito rientrano ad esempio opere di consolidamento statico, la ristrutturazione di un impianto idrico, il rifacimento delle scale oppure tutti quei lavori che permettono la riqualificazione energetica dell’edificio. La conditio sine qua non di tutti questi interventi è che non alterino la volumetria complessiva dell’edifico stesso o la sua destinazione d’uso.
Chi ha il potere di decidere la necessità di un lavoro straordinario? Soltanto l’assemblea condominiale. L’amministratore può disporre interventi di manutenzione extra-ordinari soltanto nel caso in cui le opere abbiano carattere d’urgenza e ne deve fare comunicazione nella prima assemblea utile.

Perché è necessario distinguere la manutenzione ordinaria da quella straordinaria?

In conclusione, distinguere i due tipi di intervento è fondamentale perché diverse sono le procedure e le pratiche da avviare per dare inizio ai lavori deliberati in sede di assemblea. Non solo, ci sono alcuni lavori che danno diritto a sgravi fiscali anche importanti che incidono non poco sulle quote condominiali. In linea di massima ricordiamo che gli interventi straordinari richiedono la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e che tali opere spesso beneficiano di incentivi quali l’Ecobonus, il Bonus Mobili o il Bonus verde.